Augmentation des taux de crédit bancaire, renchérissement des intrants… Les perspectives du secteur immobilier pour l’année en cours paraissent sombres. Dans ce contexte, plusieurs futurs acquéreurs se demandent s’il faut procéder à l’achat d’un bien tout de suite, au risque de voir la situation se dégrader davantage dans les mois qui viennent, ou bien retarder cet acte en attente de plus de visibilité.
 
Signe de cette morosité, selon le tableau de bord mensuel sur les crédits et dépôts bancaires de Bank Al-Maghrib (BAM) pour le mois de novembre 2022, les prêts immobiliers ont accusé un repli de 3,3% par rapport au mois précédent. Effet des deux augmentations successives du taux directeur décidées par la Banque centrale ?
 
“Nous n’avions pas réellement senti une répercussion par les banques de la première hausse du taux directeur. Mais la seconde hausse aura un effet certain. Les crédits immobiliers coûteront plus cher, et ceux qui détenaient un crédit à taux variable, même si c’est une minorité, vont avoir une augmentation de leurs échéances”, explique Amine Mernissi, expert en immobilier et auteur du guide "Répons’IMMO".
 
Mais, selon l’expert, cette hausse des taux n’explique pas seule le repli des prêts immobiliers. “Cette régression s’explique aussi par la baisse du pouvoir d’achat chez les citoyens, ainsi que la difficulté à se projeter, et donc à s’engager sur un projet long-terme comme celui de l’achat d’un bien”, poursuit Amine Mernissi.
 
Doute chez les promoteurs
 
Côté promoteurs immobiliers, s’il est encore tôt pour connaître l’impact des décisions de BAM sur le secteur, il y a des indicateurs qui ne trompent pas. Le plus important est la vente de ciment, qui renseigne sur les mises en chantier des nouveaux logements, et donc sur les prévisions de demande du point de vue des promoteurs.
 
Selon la “Revue mensuelle de la conjoncture économique, monétaire et financière” de BAM pour janvier 2023, les ventes de ciment ont accusé une baisse de 17% au quatrième trimestre 2022, comparé à la même période de l’année précédente. D’après la même source, l’activité de construction a accusé une baisse de 2,5% au troisième trimestre 2022 après un accroissement de 14,2% un an auparavant. Ce recul devrait se poursuivre au quatrième trimestre.
 
Succès pour la seconde main
 
Conséquence : les acquéreurs se sont tournés vers les logements de seconde main. C’est ce qui ressort de l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI). Cet indice est élaboré conjointement par la Banque centrale et l’ANCFCC, et renseigne sur la situation du marché immobilier secondaire.
 
Pour le troisième trimestre de 2022, l’indice des prix des actifs immobiliers s’est apprécié de 1,3% par rapport au T3-2021, résultat de la hausse de 0,8% des prix du résidentiel, de 2,3% de ceux des terrains et de 2,5% des prix des biens à usage professionnel. Concernant le nombre de transactions, il a progressé de 44,9%, avec une augmentation de 60,8% des ventes des biens résidentiels, de 19,8% des terrains et de 11,4% des biens à usage professionnel.
 
“Les gens sont allés massivement vers les biens de seconde main, parce qu’il y a plus de visibilité, moins de risques par rapport à un futur projet immobilier. Le bien existe déjà et je négocie directement avec mon vendeur. Ce qui n’est pas le cas du neuf. La mise en chantier n’est pas maîtrisable puisqu’il faut 24 mois minimum pour livrer un projet. En 24 mois, il peut se passer beaucoup de choses”, analyse l’expert en immobilier Amine Mernissi.
 
Malgré ces conditions, “l'investissement dans la pierre reste le meilleur placement aujourd’hui : dans un contexte d’inflation persistante, les taux d’emprunt réels* sont négatifs, ce qui veut dire que la banque rémunère l’emprunteur pour son prêt. Ce prêt finance un bien qui va capter la valeur de l’inflation. C’est donc le bon moment pour acheter”, conclut Malik Belkeziz, co-fondateur et PDG de la plateforme immobilière AGENZ.
 
*Taux d'emprunt réel : différence entre le taux d'intérêt nominal et le taux d'inflation constaté sur une période donnée.