Un marché sous tension douce, entre attente et réalignement des prix
Sur le papier, tout devrait aller vite. Les villes s’étendent, la démographie progresse, les besoins en logement restent massifs. Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger ou Agadir continuent d’attirer. Pourtant, dans les agences, le téléphone sonne moins qu’avant. Les visites se multiplient, mais les signatures tardent. Ce décalage, beaucoup de professionnels le ressentent sans toujours le formuler clairement.
Comme l’explique le président de l’Union des agents immobiliers de la région Casablanca-Settat, la situation actuelle est déroutante : une demande active, une offre bien visible, mais un marché qui n’avance qu’au ralenti. Les vendeurs attendent « mieux », convaincus que les grands événements à venir ont mécaniquement tiré les prix vers le haut. Les acheteurs, eux, calculent davantage, négocient plus longtemps, comparent sans se précipiter.
Il faut dire que l’euphorie des années précédentes s’est dissipée. L’annonce de la CAN 2025 puis de la Coupe du monde 2030 a longtemps servi de carburant psychologique au marché. Beaucoup ont anticipé une hausse continue, parfois trop rapide. En 2025, certaines annonces semblent désormais hors-sol. Le marché n’est pas en crise, mais il se corrige par l’immobilisme. Une correction silencieuse, sans chute brutale, faite de temps perdu et d’ajustements progressifs.
Pour un agent immobilier, cette phase est inconfortable. Elle oblige à expliquer, à tempérer, à parfois dire non. Mais elle a aussi une vertu : elle force à revenir aux fondamentaux. La solvabilité réelle des ménages. La qualité des biens. L’emplacement, encore et toujours. Les prix qui ne se justifient que par un événement futur finissent par se heurter au présent.
Comme l’explique le président de l’Union des agents immobiliers de la région Casablanca-Settat, la situation actuelle est déroutante : une demande active, une offre bien visible, mais un marché qui n’avance qu’au ralenti. Les vendeurs attendent « mieux », convaincus que les grands événements à venir ont mécaniquement tiré les prix vers le haut. Les acheteurs, eux, calculent davantage, négocient plus longtemps, comparent sans se précipiter.
Il faut dire que l’euphorie des années précédentes s’est dissipée. L’annonce de la CAN 2025 puis de la Coupe du monde 2030 a longtemps servi de carburant psychologique au marché. Beaucoup ont anticipé une hausse continue, parfois trop rapide. En 2025, certaines annonces semblent désormais hors-sol. Le marché n’est pas en crise, mais il se corrige par l’immobilisme. Une correction silencieuse, sans chute brutale, faite de temps perdu et d’ajustements progressifs.
Pour un agent immobilier, cette phase est inconfortable. Elle oblige à expliquer, à tempérer, à parfois dire non. Mais elle a aussi une vertu : elle force à revenir aux fondamentaux. La solvabilité réelle des ménages. La qualité des biens. L’emplacement, encore et toujours. Les prix qui ne se justifient que par un événement futur finissent par se heurter au présent.
Immobilier locatif : le nœud du problème et la clé possible de la relance
C’est sur le locatif que les tensions sont les plus visibles. Les loyers montent dans plusieurs grandes villes, alors même que de nombreux logements restent vides. Ce paradoxe est bien connu des professionnels. Il ne s’explique ni par un manque de demande, ni par une pénurie absolue de biens. Il s’explique surtout par la peur.
Beaucoup de propriétaires hésitent à louer. Ils ont entendu des histoires d’impayés interminables, de procédures longues, de biens immobilisés pendant des mois, parfois des années. Certains ont vécu eux-mêmes ces situations. Résultat : des appartements fermés, des clés qui dorment dans des tiroirs, et un marché locatif artificiellement contraint.
La loi 80-14, censée encadrer les relations entre bailleurs et locataires, n’a pas totalement rassuré. Sur le terrain, elle est souvent perçue comme déséquilibrée, ou en tout cas mal adaptée aux réalités économiques actuelles. Les procédures sont jugées coûteuses, lentes, émotionnellement épuisantes. Dans ces conditions, garder un bien vide devient, pour certains, un moindre risque.
C’est pourtant là que se trouve un puissant levier. Un marché locatif plus fluide, mieux sécurisé juridiquement, pourrait rapidement remettre en circulation des milliers de logements. Cela soulagerait la pression sur les loyers, redonnerait confiance aux investisseurs modestes et créerait un pont naturel entre location et accession à la propriété. Réformer le locatif, ce n’est pas favoriser un camp contre l’autre. C’est restaurer une confiance minimale, indispensable à toute dynamique immobilière saine.
Beaucoup de propriétaires hésitent à louer. Ils ont entendu des histoires d’impayés interminables, de procédures longues, de biens immobilisés pendant des mois, parfois des années. Certains ont vécu eux-mêmes ces situations. Résultat : des appartements fermés, des clés qui dorment dans des tiroirs, et un marché locatif artificiellement contraint.
La loi 80-14, censée encadrer les relations entre bailleurs et locataires, n’a pas totalement rassuré. Sur le terrain, elle est souvent perçue comme déséquilibrée, ou en tout cas mal adaptée aux réalités économiques actuelles. Les procédures sont jugées coûteuses, lentes, émotionnellement épuisantes. Dans ces conditions, garder un bien vide devient, pour certains, un moindre risque.
C’est pourtant là que se trouve un puissant levier. Un marché locatif plus fluide, mieux sécurisé juridiquement, pourrait rapidement remettre en circulation des milliers de logements. Cela soulagerait la pression sur les loyers, redonnerait confiance aux investisseurs modestes et créerait un pont naturel entre location et accession à la propriété. Réformer le locatif, ce n’est pas favoriser un camp contre l’autre. C’est restaurer une confiance minimale, indispensable à toute dynamique immobilière saine.
Mais, il faut aussi parler du foncier. Dans de nombreux projets, le terrain représente jusqu’à soixante pour cent du coût total. Tant que ce poste reste élevé, toute politique de baisse durable des prix restera limitée. Les dispositifs fiscaux existants, comme la taxe sur les terrains non bâtis, ont eu un impact réel mais insuffisant. La rétention foncière demeure un réflexe, parfois rationnel, souvent spéculatif.
Le contexte macroéconomique offre néanmoins des signaux encourageants. Les transferts des Marocains résidant à l’étranger restent solides. Les investissements directs étrangers ne se sont pas effondrés. Le tourisme reprend des couleurs, l’automobile et l’agroalimentaire continuent de tirer la croissance. Même le climat, sujet longtemps sous-estimé, joue un rôle dans la perception globale de stabilité.
Dans ce paysage, 2025 apparaît moins comme une année de rupture que comme une année de transition. Les acteurs ajustent leurs positions. Les plus pressés vendent. Les plus patients attendent. Les professionnels sérieux, eux, travaillent autrement : plus de conseil, plus de pédagogie, moins de promesses faciles.
L’anticipation est claire sur le terrain : 2026 devrait être plus fluide que 2025. Non pas parce que les prix exploseront, mais parce que les attentes devraient enfin se réaligner. Un marché immobilier n’a pas besoin d’euphorie permanente pour fonctionner. Il a besoin de visibilité, de règles claires et d’un minimum de confiance partagée.
Le contexte macroéconomique offre néanmoins des signaux encourageants. Les transferts des Marocains résidant à l’étranger restent solides. Les investissements directs étrangers ne se sont pas effondrés. Le tourisme reprend des couleurs, l’automobile et l’agroalimentaire continuent de tirer la croissance. Même le climat, sujet longtemps sous-estimé, joue un rôle dans la perception globale de stabilité.
Dans ce paysage, 2025 apparaît moins comme une année de rupture que comme une année de transition. Les acteurs ajustent leurs positions. Les plus pressés vendent. Les plus patients attendent. Les professionnels sérieux, eux, travaillent autrement : plus de conseil, plus de pédagogie, moins de promesses faciles.
L’anticipation est claire sur le terrain : 2026 devrait être plus fluide que 2025. Non pas parce que les prix exploseront, mais parce que les attentes devraient enfin se réaligner. Un marché immobilier n’a pas besoin d’euphorie permanente pour fonctionner. Il a besoin de visibilité, de règles claires et d’un minimum de confiance partagée.
Dire que tout va bien serait faux. Dire que tout va mal serait tout aussi trompeur.
L’immobilier marocain, et en particulier le locatif, traverse un moment d’ajustement profond. Un moment inconfortable, parfois frustrant, mais nécessaire.
Pour les propriétaires, c’est l’occasion de repenser la mise en valeur de leurs biens et d’intégrer une logique de rendement réaliste plutôt que spéculatif. Pour les locataires, l’espoir réside dans une réforme juridique qui redonnera de l’oxygène à l’offre. Pour les pouvoirs publics, le chantier est clair : sécuriser sans rigidifier, encourager sans subventionner à l’aveugle, réguler sans casser.
En tant qu’agent immobilier, on voit passer des destins, pas seulement des mètres carrés. Des jeunes couples qui hésitent. Des MRE qui veulent investir sans se tromper. Des retraités qui comptent sur un loyer pour compléter leurs revenus. L’immobilier n’est jamais qu’un marché. Il est aussi un miroir social.
2025 ne sera sans doute pas l’année des records. Elle pourrait être celle de la lucidité retrouvée. Et, dans l’immobilier, la lucidité est souvent le meilleur prélude à une croissance plus saine.
Pour les propriétaires, c’est l’occasion de repenser la mise en valeur de leurs biens et d’intégrer une logique de rendement réaliste plutôt que spéculatif. Pour les locataires, l’espoir réside dans une réforme juridique qui redonnera de l’oxygène à l’offre. Pour les pouvoirs publics, le chantier est clair : sécuriser sans rigidifier, encourager sans subventionner à l’aveugle, réguler sans casser.
En tant qu’agent immobilier, on voit passer des destins, pas seulement des mètres carrés. Des jeunes couples qui hésitent. Des MRE qui veulent investir sans se tromper. Des retraités qui comptent sur un loyer pour compléter leurs revenus. L’immobilier n’est jamais qu’un marché. Il est aussi un miroir social.
2025 ne sera sans doute pas l’année des records. Elle pourrait être celle de la lucidité retrouvée. Et, dans l’immobilier, la lucidité est souvent le meilleur prélude à une croissance plus saine.