Cette clarification intervient dans un contexte où les promoteurs, stimulés par l’entrée en vigueur du nouveau plan comptable du secteur immobilier (NPCSI) depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, espéraient aligner leurs règles comptables et fiscales pour lisser les impacts de trésorerie liés à la reconnaissance du chiffre d’affaires. Or, l’administration fiscale a tranché : l’inspiration comptable ne saurait éclipser les règles fiscales fondamentales.
 

L’enjeu était de taille. Sous le NPCSI, le chiffre d’affaires d’un promoteur était comptabilisé à la signature de l’acte définitif devant notaire, rompant avec l’ancienne pratique qui ne reconnaissait le revenu qu’à l’encaissement total du prix. Cette mesure comptable visait à améliorer la sécurité juridique et la transparence financière des opérations. Pour de nombreux acteurs, ce glissement vers la forme juridique de l’acte notarié plutôt que vers la réalité économique de la livraison créait un décalage « non maîtrisé » entre comptabilité et fiscalité.
 

Mais dans sa réponse à la Holding Al Omrane, la DGI réaffirme avec force les principes du CGI 2026. Selon l’article 8‑I du CGI, le résultat fiscal se détermine d’après l’excédent des produits sur les charges, ajusté selon les normes fiscales en vigueur. Et l’article 9‑I‑A précise que le chiffre d’affaires imposable comprend les revenus et créances acquises liés aux produits livrés ou aux travaux réalisés : le fait générateur de l’impôt repose sur la créance acquise.
 

Au cœur de la clarification : la livraison physique du bien immobilier. D’après l’administration fiscale, ce transfert de jouissance se matérialise par la remise des clés ou des plans, un compromis de vente et un procès‑verbal de réception signé par le client éléments qui suffisent à établir sans équivoque la date à laquelle le promoteur a acquis le droit de percevoir son produit et devient imposable, indépendamment de l’acte notarié ou du paiement intégral.
 

Pour les acteurs du secteur, la portée de cette doctrine est immédiate. Un promoteur qui livre un appartement en décembre 2025 clé en main et réception actée mais ne finalise pas la signature devant notaire avant mars 2026 et échelonne les paiements jusqu’en 2027 devra déclarer et payer l’IS sur la marge en 2025, même si l’encaissement est partiel. Une charge fiscale anticipée qui peut mettre à rude épreuve la trésorerie des entreprises, surtout dans un contexte de charges financières lourdes.
 

Cette position, juridiquement robuste, écarte toute velléité d’aligner l’imposition sur le calendrier comptable du NPCSI. Pour la DGI, la réalité économique prime : tant que le bien est livré et que le client peut en disposer, la créance est acquise et l’entreprise doit s’acquitter de ses obligations fiscales conformément au CGI.
 

Au‑delà d’un simple ajustement technique, cette clarification impose aux promoteurs une reconfiguration urgente de leur gestion financière. Provisionner l’IS sur des marges non encore encaissées devient le nouveau paradigme. Si certains y voient une lecture stricte mais juste de la loi, d’autres pointent une incohérence persistante entre normes comptables et règles fiscales, appelant à une harmonisation législative. Quoi qu’il en soit, le message est clair : au Maroc, la fiscalité immobilière se joue désormais à la livraison, et non à la signature.

Désormais, la balle est dans le camp des promoteurs immobiliers. Face à une fiscalité qui privilégie la substance économique sur la forme juridique, ces acteurs doivent ajuster leurs modèles financiers et contractuels sous peine de se heurter à des impératifs fiscaux sévères. Dans un secteur clé pour l’économie marocaine, cette précision de la DGI pourrait bien redessiner les stratégies de croissance et les approches de financement pour les années à venir.