Il fut un temps où le foncier n’était qu’une ligne parmi d’autres dans le montage financier d’un projet. Ce temps est révolu. Dans les grandes agglomérations, le prix du terrain absorbe désormais une part déterminante du coût global, parfois plus de la moitié de l’investissement, comme le souligne Finances News. Cette réalité modifie en profondeur la logique des opérateurs du BTP : avant l’architecture ou les choix techniques, tout commence par la capacité à sécuriser un sol à un prix compatible avec un modèle économique viable.
 

À Casablanca, Rabat ou Marrakech, la pression est constante. Les parcelles réellement exploitables se raréfient, non pas par manque physique, mais en raison de statuts juridiques complexes, d’indivisions interminables ou d’un déficit d’équipements. La rareté est d’abord opérationnelle, et elle renchérit mécaniquement le logement.

La dynamique démographique accentue ce déséquilibre. L’urbanisation rapide concentre la demande sur des zones déjà saturées, alors que l’offre foncière mobilisable peine à suivre. Selon Finances News, le terrain est ainsi devenu le premier déterminant du prix du logement, devant la main-d’œuvre et les matériaux, pourtant eux-mêmes soumis à des tensions inflationnistes.
 

Dans les discussions de terrain, certains promoteurs confient, parfois à voix basse, que le prix du sol conditionne désormais jusqu’à la typologie des ménages ciblés. Le logement n’est plus pensé pour répondre à un besoin social, mais pour absorber un coût initial devenu excessif.

À cette contrainte structurelle s’ajoute la spéculation. Le foncier est de plus en plus perçu comme un actif financier. Dans plusieurs zones à fort potentiel, l’acquisition vise la valorisation future plutôt que la construction immédiate. La lenteur des procédures, l’anticipation de projets publics et l’absence de coûts dissuasifs liés à la rétention encouragent cette logique d’attente.
 

Sur deux décennies, Finances News relève des hausses spectaculaires des prix des terrains urbanisables dans certaines régions, sans lien direct avec l’évolution des revenus ou des coûts réels de construction. Un décalage qui nourrit un sentiment d’injustice, notamment chez les classes moyennes.

Les conséquences sont visibles. Un terrain surpayé se répercute sur le prix final, amplifié par les charges financières et les délais. Pour préserver leurs marges, de nombreux opérateurs montent en gamme, densifient ou réduisent les surfaces. Le marché se polarise entre logement social très contraint et programmes haut de gamme, laissant un vide croissant sur le segment intermédiaire.
 

Les délais administratifs accentuent cette fragilité. Malgré la digitalisation et les guichets uniques, la maturation d’un projet reste longue et imprévisible. Chaque mois de retard génère des coûts supplémentaires. Le temps devient un facteur de risque à part entière.

Au-delà du BTP, le foncier cher pèse sur le coût de la vie, l’attractivité des villes et la capacité du Maroc à mener des politiques urbaines inclusives. Les leviers sont connus : accélération des procédures, transparence foncière, lutte contre la rétention spéculative, développement de zones prêtes à l’emploi et activation stratégique du foncier public.

Le foncier n’est pas qu’un support physique. C’est un instrument de développement, au cœur du logement, de l’urbanisation et de la cohésion sociale. La manière dont il sera régulé et partagé conditionnera la capacité du Maroc à bâtir des villes équilibrées et à redonner au BTP des bases économiques soutenables, à la hauteur des attentes d’une société en mutation.