La création des RIA pour les hôtels 5 étoiles et de luxe est présentée comme une innovation majeure. Est-ce un véritable levier d’investissement ou un risque de dérive vers des logiques spéculatives dans des zones déjà sous pression foncière ?

Réponse : 

C’est une excellente question, parce que cette mesure touche à la fois aux enjeux de développement touristique, d’investissement immobilier et d’aménagement du territoire. Le concept des Résidences Immobilières Adossées (RIA) n’est pas une invention marocaine : il existe déjà dans plusieurs destinations internationales à fort potentiel touristique, comme l’île Maurice, Bali ou certaines zones côtières d’Espagne et du Portugal. L’idée est de permettre à un investisseur hôtelier de proposer à la vente des unités privatives — villas ou appartements — adossées à son établissement, tout en en assurant l’exploitation dans un cadre hôtelier professionnel. Cela offre à une clientèle haut de gamme une expérience de séjour plus exclusive, tout en générant des flux financiers stables pour l’opérateur.

Dans l’absolu, c’est un mécanisme vertueux : cela permet de sécuriser les investissements hôteliers, de diversifier les revenus, d’attirer des profils d’acquéreurs fortunés qui restent connectés au tissu touristique local. Mais cela suppose aussi un encadrement très rigoureux. Car le risque, vous l’avez bien pointé, est que l’on bascule dans une logique purement spéculative, où l’hôtel devient un prétexte à une opération immobilière déguisée. Et dans un pays où certaines zones touristiques sont déjà fortement sous pression foncière — je pense par exemple à Essaouira, Chefchaouen ou certaines zones balnéaires du Sud — il ne faut pas que ce dispositif aggrave les déséquilibres, notamment en termes d’accessibilité au foncier pour les jeunes porteurs de projets locaux. 

L’autre enjeu, c’est la gestion. Pour que ces résidences restent intégrées à une logique touristique, il faut impérativement que leur exploitation soit confiée à l’opérateur hôtelier sur le long terme. Il ne s’agit pas de vendre à un particulier qui en fait un bien personnel fermé 11 mois sur 12. Il faut qu’il y ait une clause claire de gestion locative, de standards de service, d’entretien, et d’intégration dans l’écosystème hôtelier global. Sinon, on fragilise le modèle économique de l’hôtel mère. 

Personnellement, je pense que si ce dispositif est bien encadré, il peut constituer un catalyseur d’investissements intelligents, notamment dans des régions où le foncier est disponible et où l’offre touristique mérite d’être densifiée. Mais il faudra être très vigilants sur les critères d’éligibilité, la qualité des promoteurs, et la gouvernance des ensembles ainsi créés. Le diable, comme toujours, est dans les détails réglementaires.

Enfin, il faudra éviter un phénomène de gentrification excessive ou d’exclusion des populations locales, car cela peut à terme créer des tensions sociales et un rejet du tourisme. Le luxe ne doit jamais devenir un îlot coupé de son territoire. Il doit au contraire être un moteur de valorisation locale, un pont entre l’investissement et l’authenticité, entre l’exigence internationale et la culture marocaine.