La vente en VEFA ou Etat Futur d'Achèvement est avant tout un contrat qui pré-engage le promoteur lors de l'achat d'un bien neuf et garantit l'achèvement du programme immobilier convenu.

Compte tenu des échecs importants liés à ce type d'opération au Maroc, l'achat d'un bien immobilier, notamment en VEFA, implique une grande incertitude pour l'acquéreur et des démarches parfois compliquées, impliquant de nombreux intervenants (promoteurs, agents immobiliers, géomètres, courtiers, assurances, notaires, etc.).

En ce sens, la blockchain représente une réelle opportunité pour sécuriser les opérations en VEFA, sachant que cette technologie se présente comme une technologie de stockage et de transfert d'informations. Sa particularité est qu'elle est cryptée et fonctionne de manière décentralisée sans autorité de contrôle. Tout le monde peut vérifier la validité des données, garantissant un haut niveau à la fois de sécurité et de transparence.

Lors de notre atelier du 30 septembre 2022 tenu au Sofitel Tour Blanche en la présence de M. Amine ZNIBER, Notaire et Ex-président du Conseil Régional des Notaires de Rabat, M. Nabil BOUNAJMA IGT et Directeur général de TERRA MODUS et M. Salah BAINA, Enseignant-Chercheur et Facilitateur de la Transformation Digitale, nous avons pu aborder le sujet en avançant sur l'existant, le cadre juridique et technique, ainsi que les recommandations à suivre.
 

 Dans une première partie, Maître ZNIBER a commencé par une définition purement juridique de la VEFA et ses limites en droit marocain. Après, il a présenté le processus complet d’une vente en VEFA :

Il a ensuite cité une section (Droits et Obligations) détaillant les obligations des parties/intervenants avant, pendant et après la vente. Davantage, Maître ZNIBER a expliqué les garanties de la VEFA en droit marocain et les avantages fiscaux dans les contextes marocain et français.

En résumé, Maître ZNIBER a conclu que malgré les réformes, la loi marocaine montre des limites dans ce domaine, citant :
 

Dans la deuxième partie, l'orateur a abordé la définition des cryptomonnaies, leurs origines et leur légalité au Maroc, en tenant compte des lois du droit marocain, citant les apports du droit marocain sur les données numériques et du droit sur les transactions juridiques électroniques. Enfin, Maître ZNIBER a conclu par une comparaison entre la version papier de la VEFA et la version blockchain.

La deuxième intervention de M. BOUNAJMA est venue interférer avec l'expérience internationale et nationale dans la pratique de la VEFA : 

Après la définition universelle de la VEFA, M. BOUNAJMA a présenté quelques expériences de mise en place de la VEFA à l'international, puis il a projeté cette expérience par rapport au contexte marocain en citant les 8 axes liés à cette opération : Juridique, Foncier, Urbanistique, Economique, Financier, Technique, Digital et Fiscal. Ensuite, il a détaillé chaque axe et identifié ses causes et conséquences ainsi que les solutions à suivre.

À l'issue de cette deuxième intervention, l'orateur a conclu sa présentation par un ensemble de revendications en affirmant qu'il est indéniable que la loi de la VEFA a peiné à être mise en œuvre dans le cadre marocain. L'explication possible de cette complexité tient à certains des risques majeurs liés à l'exécution des projets qui peuvent apparaître à tout moment : abandon du chantier, inachèvement de l’immeuble, liquidation judiciaire de l’entreprise venderesse, du promoteur ou des constructeurs, retards dans la livraison... et comme recommandations M. BOUNAJMA a proposé les actions suivantes :
 

La troisième intervention de Dr. BAINA est abordée sur la technologie Blockchain, son contexte général et comment la VEFA peut être sécurisée :

Dans son intervention, Dr. BAINA a fait une introduction à la technologie de la Blockchain afin de permettre à tout le monde d'en cerner les enjeux. Il a également illustré son discours grâce à différents domaines d’application. En ce qui concerne le sujet de la VEFA, Dr. BAINA a fait le focus sur l'application de la Blockchain dans le secteur immobilier, passant en revue la Tokenisation, le Smart-Contract et le Contract-Chain comme briques élémentaires pour la sécurisation des transactions immobilières en général, et les processus régissant la VEFA en particulier.

Enfin, Dr. BAINA, s'est attardé sur l'impact de l'adoption de la technologie de la Blockchain, notamment pour la profession notariale. En effet, la digitalisation accrue des actes notariés risque de remettre en question la place du notaire comme tiers de confiance dans les transactions immobilières. Il est, ainsi, primordial de se concentrer sur les éléments à forte valeur ajoutée qui sont au cœur de la profession. Les avancées technologiques (Blockchain comme exemple) offrent à la profession l'opportunité de se focaliser sur les actions clés du métier de notaire, tout en évitant le plus possible les activités chronophages. L'automatisation des processus, l’adoption des outils d’intelligence artificielle ou encore la Blockchain devraient à terme permettre d'atteindre cet objectif.

La dernière session de cet atelier a été consacrée à la discussion, aux questions et aux réponses :

Pendant cette session, nous sommes tous engagés dans une discussion circulaire autour des questions liées à la thématique, les causes, les conséquences et les recommandations.

Enfin, les recommandations des conférenciers étaient claires. Pour le fonctionnement de la VEFA en art, tout le cycle de pratique doit être respecté et, surtout, mieux réglementé. Cela inclut la blockchain comme technologie qui garantit la transparence, la sécurité et surtout la confiance.