Inspirés de modèles internationaux éprouvés, les OPCI permettent désormais aux épargnants d’accéder à l’immobilier à travers un produit financier souple, diversifié et géré par des professionnels. Portés par un cadre réglementaire solide, ils ouvrent la voie à une démocratisation progressive de l’investissement immobilier au Maroc.
 

1. Investir dans l’immobilier autrement

Les OPCI sont des véhicules d’investissement collectifs, créés pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif. Concrètement, un OPCI collecte les fonds de nombreux investisseurs et les investit dans des actifs immobiliers tels que des bureaux, des centres commerciaux, ou encore des entrepôts logistiques.
 

Plutôt que d’acheter un bien en son nom, l’épargnant détient des parts d’un portefeuille d’immeubles. Il perçoit en retour des revenus proportionnels à sa participation, principalement sous forme de dividendes issus des loyers perçus.
 

Cette approche présente plusieurs avantages :

Elle élimine les contraintes de l’achat immobilier classique : pas de recherche de bien, pas de gestion locative, pas de travaux.

Elle permet à l’épargnant de bénéficier d’un savoir-faire professionnel, avec une gestion optimisée du portefeuille immobilier par des spécialistes agréés.
 

2. Une épargne souple, liquide et diversifiée

L’un des atouts majeurs des OPCI est leur accessibilité financière. Il est possible d’y investir avec quelques milliers de dirhams, bien loin des sommes nécessaires pour acquérir un bien immobilier. Cela permet à un plus grand nombre de Marocains d’envisager une exposition au marché immobilier, même avec une épargne modeste.
 

Autre atout : la diversification. En investissant dans un OPCI, l’épargnant devient copropriétaire indirect d’un portefeuille varié de biens situés dans différentes villes et appartenant à des secteurs économiques variés. Cette diversification géographique et sectorielle atténue les risques liés à la vacance locative, à la baisse de valeur dans une zone particulière ou à la conjoncture de certains segments (par exemple : les bureaux ou les commerces).
 

Enfin, les OPCI présentent une liquidité améliorée. Contrairement à un bien immobilier qu’il peut être long et difficile de vendre, les parts d’un OPCI peuvent être rachetées (selon des conditions précises) auprès de l’OPCI lui-même, permettant à l’épargnant de récupérer son capital si nécessaire.
 

3. Un cadre sécurisé au Maroc

Le développement des OPCI au Maroc repose sur un cadre réglementaire strict, moderne et rassurant, mis en place dès 2016. En outre, l’AMMC (Autorité Marocaine du Marché des Capitaux) joue un rôle central dans l’agrément des OPCI et des sociétés qui les gèrent, tout en assurant un suivi régulier du respect des règles.
 

Chaque OPCI doit respecter des exigences précises :

Le patrimoine immobilier doit représenter au moins 60 % des actifs, les autres pouvant être des liquidités ou des valeurs mobilières.

Les actifs doivent être évalués régulièrement par des experts indépendants agréés par l’Etat.

La gouvernance est encadrée avec des obligations de transparence, de contrôle et de séparation entre les fonctions de gestion et de conservation.

Ce dispositif garantit que l’épargne des investisseurs est protégée dans un cadre professionnel et réglementé, en conformité avec les meilleures pratiques internationales.

 

4. Des performances attractives dans le contexte actuel

Alors que les taux de rémunération des comptes d’épargne ou des dépôts à terme sont historiquement bas, les OPCI apparaissent comme une alternative intéressante pour les épargnants à la recherche de rendement régulier et de stabilité.
 

Les revenus proviennent principalement des loyers perçus sur les biens détenus, redistribués sous forme de dividendes. À cela s’ajoute la valorisation progressive du portefeuille, liée à l’appréciation des actifs immobiliers, qui peut générer une plus-value à la revente des parts.
 

Ainsi, les OPCI offrent une forme de performance hybride :

Rendement locatif stable, qui peut représenter plusieurs points de pourcentage par an.

Valorisation patrimoniale à moyen/long terme, qui dépend de la qualité de la gestion et de la conjoncture immobilière.

Ils s’adressent donc à des épargnants qui souhaitent allier sécurité, rendement potentiel et diversification, sans s’exposer aux aléas des marchés financiers purs.
 

5. Un mouvement vers la démocratisation au Maroc

Depuis la création du premier OPCI marocain en 2019, cette activité connaît une croissance soutenue. À fin juin 2024, 60 OPCI ont été agréés, avec un actif net global de près de 97 milliards de dirhams. Le secteur a d’abord été porté par les investisseurs institutionnels (assureurs, caisses de retraite, mutuelles).
 

Toutefois, l’ouverture aux particuliers s’inscrit dans le sens de l’histoire du développement des OPCI. Elle permettra à des milliers de Marocains d’accéder à une forme d’épargne immobilière encadrée, jusque-là inaccessible
 

L’émergence des OPCI représente ainsi une opportunité inédite pour moderniser l’épargne nationale, tout en canalisant les flux vers l’économie réelle à travers l’immobilier professionnel.
 

Conclusion

Les OPCI incarnent une nouvelle génération d’outils d’épargne, à la croisée de l’immobilier et de la finance. Pour les Marocains désireux d’investir dans la pierre sans contraintes, ils offrent une solution concrète, accessible, encadrée et performante.

À l’heure où la diversification patrimoniale devient essentielle, les OPCI méritent d’être connus, compris et considérés comme un complément solide à toute stratégie d’épargne, quel que soit le niveau de revenu.

Ils ne remplacent pas l’investissement immobilier classique, mais ouvrent une voie complémentaire, plus souple et plus moderne, vers un patrimoine immobilier partagé.

Rédigé par Noreddine TAHIRI